ما هو تقييم العقار

ما هو تقييم العقار يعرف تقييم العقارات بأنه القيمة الحالية للاستحقاقات المستقبلية الناشئة عن ملكية الممتلكات. وخلافا لكثير من السلع الاستهلاكية التي يتم استخدامها بسرعة، تتحقق مزايا الملكية العقارية عموما على مدى فترة طويلة من الزمن. ولذلك،

تقديراً لقيمة الممتلكات العقارية يجب أن تأخذ في الاعتبار الاتجاهات الاقتصادية والاجتماعية، فضلا عن الضوابط الحكومية أو الأنظمة والظروف البيئية التي قد تؤثر على العناصر الأربعة للقيمة؛ الطلب والمنفعة، والندرة والقابلية..

تقدير قيمة العقارات ضروري لمجموعة متنوعة من المساعي، بما في ذلك التمويل، وسرد المبيعات، تحليل الاستثمار، والتأمين على الممتلكات وضرائب المبيعات ونزاعات وخلافات الورثة.

ويعرف تقييم الممتلكات هو العملية التي يتم من خلالها تحديد القيمة الاقتصادية لاستثمار عقاري، والتي تسعى غالبًا إلى تحديد القيمة السوقية العادلة لعقار عقاري، أو السعر الذي يبيع فيه البائع المطلّع ممتلكاته العقارية عن طيب خاطر إلى مشتري مطلع. وبعبارة أخرى،

يمتلك كلا الطرفين جميع المعلومات ذات الصلة، ولا يضطر أي من الطرفين إلى البيع أو الشراء. ومع ذلك، من المهم الإشارة إلى أن قيمة العقار لا تكون دائمًا مساوية لسعره. على سبيل المثال،
في بعض الحالات يشعر البائع بالأسى ويجب عليه بيع العقار على الفور حتى إذا كان السعر أقل من قيمته السوقية العادلة

ما أهمية تقييم العقار؟

تقييم الممتلكات هو مفهوم مهم للغاية في الاستثمار العقاري لأنه العامل الرئيسي الذي يحدد مقدار الضرائب على الممتلكات والتأمين على الممتلكات التي يجب دفعها. بالإضافة إلى ذلك، يتطلب المقرضون الرهن العقاري تقييم المنزل قبل تقديم قرض.

والسبب في ذلك هو حماية المشتري المحتمل من دفع مبالغ كبيرة مقابل عقار عقاري ، وكذلك حماية البنك من تمويل عقار أقل من المبلغ الذي يستثمر فيه. كما أن التقييمات المنزلية مطلوبة أيضًا لتسوية قانونية مسائل مثل الطلاق أو التسوية العقارية أو الدعوى القضائية.

كيف يتم تقييم العقار وكم يكلف؟

عادة ما يتم تقييم الممتلكات من قبل مقيم محترف معتمد، ولكن يمكن للمستثمر العقاري القيام بتقييم الممتلكات الخاصة به. في المتوسط، تتراوح تكلفة تقييم المنزل لمنزل الأسرة الواحدة ما بين 1500 ريال سعودي و 3000ريال سعودي.

ولكن يمكن أن تزيد حسب حجم العقار. الطرق التالية هي الطرق الثلاثة الأكثر شيوعًا لتقييم الممتلكات.

1- منهج الدخل:

نهج الدخل هو طريقة لتقييم الممتلكات شائعة بشكل خاص في العقارات التجارية والعقارات المؤجرة. الفكرة الرئيسية وراء نهج الدخل هي حساب القيمة الحالية للعقار بناءً على صافي الدخل الذي يولد مقسومًا على معدل الرسملة.

كبداية ، يحتاج المقيم إلى جمع بيانات الدخل والنفقات للممتلكات العقارية الخاضعة للممتلكات والعقارات المماثلة في نفس المنطقة من أجل تقدير صافي الدخل التشغيلي. ينقسم تقدير صافي الدخل التشغيلي إلى أربع خطوات:

أ- تقدير إجمالي الدخل المحتمل: إجمالي الدخل الذي يولده العقار مع شغل بنسبة 100٪.

ب- تقدير الدخل الإجمالي الفعال: يتم ذلك ببساطة عن طريق تقدير تكاليف الوظائف الشاغرة على أساس العقارات المماثلة في المنطقة المحلية. يعكس هذا الرقم الخسارة العادية في الدخل بسبب الشواغر المحتملة.

ج- تقدير مصروفات الممتلكات: تنقسم المصروفات إلى فئتين: مصروفات ثابتة ومتغيرة. النفقات الثابتة هي نفقات لا تتغير بمرور الوقت ، مثل الضرائب العقارية ومدفوعات الرهن العقاري. النفقات المتغيرة هي جميع النفقات الأخرى مثل المرافق ورسوم الإدارة وما إلى ذلك.

د- احسب NOI: بطرح النفقات المقدرة من الدخل الإجمالي الفعال.

ستكون الخطوة التالية اختيار معدل سقف مناسب. ويقدر مستثمر عقاري أو مقيم عقاري معدل الحد الأقصى باستخدام مبيعات السوق للعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا.

2- منهج مقارنة المبيعات:

كما يوحي الاسم ، يستخدم نهج مقارنة المبيعات بيانات السوق لأسعار البيع لتقدير قيمة العقار. يتم تقييم الممتلكات في هذه الطريقة من خلال مقارنة عقار بخصائص أخرى مماثلة تم بيعها مؤخرًا.

يجب أن تشترك الخصائص القابلة للمقارنة ، والمعروفة أيضًا باسم العناصر القابلة للمقارنة ، أو الخصائص ، مع بعض الميزات مع الخاصية المعنية. وتشمل بعض هذه الميزات المادية مثل لقطات مربعة وعدد الغرف والحالة وعمر المبنى. ومع ذلك ، فإن العامل الأكثر أهمية هو بلا شك موقع العقار.

عادة ما تكون التعديلات مطلوبة لحساب الاختلافات حيث لا يوجد موقعان متماثلان تمامًا. لإجراء تعديلات مناسبة عند مقارنة العقارات ، يجب على المثمنين على العقارات معرفة الاختلافات بين العقارات القابلة للمقارنة وكيفية تقييم هذه الاختلافات.

يستخدم نهج مقارنة المبيعات بشكل شائع لمنازل الأسرة الواحدة حيث توجد عادةً العديد من المقارنات المتاحة للتحليل.

3- منهج التكلفة:

نهج التكلفة هو طريقة تقييم الممتلكات العقارية التي تعتبر قيمة العقار على أنها تكلفة الأرض بالإضافة إلى تكلفة استبدال الممتلكات (تكاليف البناء) مطروحًا منها الاستهلاك المادي والوظيفي.

يستخدم هذا النهج بشكل شائع في العقارات التي لا يمكن بيعها بسهولة مثل المدارس والمستشفيات والمباني الحكومية.

يمكن تقدير تكلفة الأرض باستخدام نهج مقارنة المبيعات من خلال دراسة المبيعات الأخيرة للأرض القريبة من العقار ، ويجب أن تكون هذه المبيعات قابلة للمقارنة من حيث الحجم والموقع.

هناك طرق مختلفة لتقدير تكاليف الاستبدال ، وأكثرها شيوعًا هو اكتشاف تكلفة بناء قدم مربع من الخصائص القابلة للمقارنة مضروبة في إجمالي المساحة المربعة للمبنى.

هذه الطرق الثلاثة لتقييم الممتلكات هي الأكثر استخدامًا لتقييم الممتلكات العقارية. يعتمد اختيار أفضل طريقة للخروج منها على نوع واستخدام الملكية وتوافر المعلومات.

(ونحن في شركة خبراء الأصول نستخدم هذه الأساليب واتباع المعايير الدولية وفق الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.)

ومن هنا للطلب خدمة التثمين او التقييم