ماهو اسلوب رسملة الدخل للعقار التجاري في التقييم العقاري

ماهو اسلوب رسملة الدخل للعقار التجاري في التقييم العقاري يسمى أيضاً أسلوب الدخل ويعتبر من أهم الأساليب في التقييم العقاري للوصول إلى قيمة العقارات التجارية

التي تحقق دخل، ويستخدم كذلك عند تقييم الأصول غير العقارية، ويتفرع هذا الأسلوب إلى عدة طرق جميعها تعمل على ترجمة الدخل المحقق أو المحتمل إلى قيمة رأس مالية.

– طريقة الرسملة المباشرة، هذه الطريق شائعة وبسيطة ويتم تحديد معدل الرسملة كنسبة مئوية بما يتوافق مع نوع الأصل والبيئة المحيطة والمخاطر التي تهدد الدخل

ومن ثم قسمة صافي الدخل الفعلي أو المتوقع للوصول إلى قيمة الأصل.

– طريقة خصم النقود المستقبلية في عملية التقييم العقاري او لأصول غير العقارية ، هذه الطريقة يفضل استخدامها عندما تكون الدفعات المستقبلية للنقود متغيرة

سواء بالزيادة أو النقصان أو في حالات كان الأصل قيد التطوير، ويتم تحديد معدل الخصم المناسب

كما سبق ذكره في معدل الرسملة وخصم جميع الدفعات المستقبلية المتوقعة

واحتساب قيمتها وقت تقدير القيمة، يجب الانتباه عند استخدام هذه الطريقة ان تكون الدفعة الأخيرة تعكس قيمة الأصل نهاية الفترة،

كما يفضل إلا تزيد الفترة عن عشرة سنوات، للمزيد عن الطريقة يرجى زيارة صفحة تدفق نقدي مخصوم.

– طريقة مضاعف الدخل ومكرر الربحية: مضاعف الدخل يعتبر مقلوب معدل الرسملة

وهو يعبر عن عدد السنوات التي يتم استرداد رأس المال المستثمر عند شراء الأصل.

لمزيد من التفاصيل حول هذا الأسلوب والأساليب الأخرى يمكن الرجوع إلى معايير التقييم العقاري الأصول غير العقارية الدولية

طريقة معامل الرسملة

تتميز طريقة معامل الرسملة عن طرق مضاعف الدخل بإدخال مصروفات التشغيل في الاعتبار، وتعتمد هذه الطريقة على مبدأ مماثل

وهو فرضية أنه في الزمن الواحد والمنطقة الواحدة فإن العقارات المتشابهة لها معامل رسملة متساوي، وفي هذه الطريقة يتم حساب معامل الرسملة للعقارات المتشابهة

ومنها يتم تقدير معامل الرسملة للعقار المستهدف، وتكون قيمة العقار المستهدف:

قيمة العقار = صافي دخل التشغيل للعقار المستهدف ÷ معامل الرسملة للعقار

صافي دخل التشغيل = الدخل الفعال – مصروفات التشغيل

معامل الرسملة = صافي دخل التشغيل ÷ قيمة العقار

حيث تشمل مصروفات التشغيل المصروفات المدفوعة لتشغيل العقار مثل: الضرائب العقارية – التأمين – المصروفات الإدارية – الطاقة – النظافة – الأمن – الإصلاح والإحلال.

اطلب تقييم الآن من شركة خبراء الأصول .