شركة تقييم _ تعريف العقار وخصائصه

خبراء الأصول شركة تقييم نقوم بتقييم العقارات وفق المعايير الدولية IVS-2020

ما هو تعريف العقار وأنواعه وخصائصه ؟

أ-شركة تقييم تعريف العقار

هو الأرض وكل ما اتصل بها اتصالٌ دائمٌ لا يمكن نقله دون تلف، كالمباني والأشجار. وتحدد القوانين المحلية في كل دولة أسس تمييز العقارات من المنقولات.

ب- تعريف الملكية العقارية

الملكية مفهوم قانوني يشمل جميع المصالح والحقوق والمنافع المرتبطة بحق الملكية.

التصنيف القانوني للملكية العقارية

يمكن تصنيف الملكية العقارية المنافع في شركة تقييم العقارية من الناحية القانونية كما يلي:

1- الملكية المطلقة:

وهي ملكية غير محددة المدة وبموجبها يحظى المالك بسلطة مطلقة في التصرف بالعقار.

2- الملكية المشروطة:

وهي ملكية باقية ما لم يقع أحد الشروط المنصوص عليها في عقد منحها.

3- الملكية المقيدة:

وهي ملكية تعود للورثة بعد وفاة مالكها.

4- الملكية مدى الحياة:

وهي ملكية دائمة للشخص الممنوح، ولا تؤثر المعاملات حق الملكية ؛ لأن حيازة العقار مقرونة بعمر ذلك الشخص.

5- الحيازة الإيجارية:

وهي ملكية عقارية لمدة محدودة بموجب عقد الإيجار بين طرف ممنوح يسمى المستأجر، وطرف آخر يسمى المؤجر وهو مالك العقار.

ج- تعريف الأصول

في المصطلح المحاسبي تمثل الأصول موارد تتحكم فيها المنشأة نتيجة لأحداث سابقة حيث ويتوقع منها تدفق منافع اقتصادية لها. وتنقسم إلى نوعين:

1- الأصول المتداولة:

وهي أصول ليس الغرض منها الاستخدام على أساس مستمر في أنشطة المنشأة ، مثل الاستثمارات قصيرة الأجل والأسهم والأوراق المالية.

2- الأصول غير المتداولة:

– أصول ثابتة تشغيلية:

وهي أصول الغرض منها الاستخدام على أساس مستمر في أنشطة المنشأة، وتتضمن الأراضي والمباني والآلات والمعدات.

– أصول ثابتة غير تشغيلية:

وهي أصول لا تستخدم على أساس مستمر في أنشطة المنشأة ، لكن يحتفظ بملكيتها على المدى الطويل مثل: الشهرة، براءات الاختراع، العلامات التجارية.

أنواع العقارات شركة تقييم

أ- العقارات من حيث تحقيقها للدخل

1- عقارات تحقق دخلا لأصحابها، كالمكاتب ومحلات التجزئة، والعقارات الصناعية والسكنية، وهناك أنواع أقل انتشاراً كالفنادق ووحدات التخزين.

2-عقارات لا تحقق دخلا كالمنازل, في حالة الاستثمار في العقارات غير المدرة للدخل  يمكن الحصول على العائد من خلال زيادة قيمة رأس المال.

ب- العقارات حسب الاستخدام

1- العقارات التجارية:

وهي الاستثمارات العقارية التي تحقق أرباحاً رأسمالية أو دخل، كالوحدات المكتبية ومحلات التجزئة والشقق الفندقية.

2- العقارات السكنية:

وهو التطوير العقاري لأغراض بناء المساكن، أو طرق التقسيم الفرعي حيث تُقسم الأراضي إلى قطع صغيرة وتبنى وحدات سكنية.

3- العقارات الصناعية: تستخدم العقارات الصناعية لأغراض تصنيع السلع والمنتجات والتخزين والدعم اللوجستي.

4-العقارات الزراعية: وتتمثل في الأملاك والمنشآت المستخدمة في النشاط الزراعي و الرعوي.

5- أراضي مشاريع التطوير العقاري: وهي الأراضي البيضاء المتاحة للبناء، ومواقع إعادة الإعمار مع التحسينات وتحويله الأغراض جديدة تحقق قيمة.

خصائص العقار والسوق العقاري

– التفاوت وعدم التماثل، فالمنازل التي تكون قريبة تختلف عن البعيدة من الخدمات، وتكون هذه ميزة العقارات من وجهة الاقتصاديين..

– تتطلب العقارات مبالغ رأسمالية كبيرة.

-العقارات تعتبر مصدر للدخل التشغيلي والرأسمالي للمستثمرين.

-تعد العقارات معمرة نسبياً طويلة المدى بعكس السلع الاستهلاكية، وهي بمثابة تأمين جيد للأموال.

-تتسم العقارات بطول إجراءات إثبات الملكية وارتفاع التكلفة من ناحية توثيق الصكوك والخدمات والتقييم،

بعكس السلع الاستهلاكية التي تثبت ملكيتها بالحيازة أو النقل.

الخصائص الاقتصادية للأراضي

أ-  خصائص الأرض الاقتصادية

– الندرة: تعني أن عدد الأراضي محدود ولا يمكن إنتاج أراضي جديدة.

– الاستقرار والثبات: يعني أن الاستثمار في الأراضي هو استثمارٌ طويل المدى.

– تفضيلات الموقع: يعني أن تتغير قيمة الأرض حسب تفضيلات الموقع وأهداف الاستخدام وتوفر المرافق.

– قابلة للتطوير: يمكن تحسين الأراضي من خال تطويرها أو زراعتها أو تشييد مبان ووحدات سكنية.

ب- خصائص الأرض الطبيعية

-الثبات:

أن الأرض ثابتة ولا يمكن تحريكها أو نقلها.

-عدم التلف:

الأرض غير قابلة للإهلاك أو الدمار حتى في حال نشوب حريق لا قدر الله فإن الأرض تحافظ على موقعها.
فريدة من نوعها

يعني ذلك أن كل أرض لها خصائص من ناحية الموقع ولا توجد أرضين متماثلتين بل متشابهتين فقط لأن كل أرض لها موقع خاص بها.

شركة تقييم وماهي خصائص السوق العقاري ؟.

– يتسم بالتشتت وضعف إثبات المعاملات والصفقات، والسرية والغموض، وانعدام التنظيم بوجه عام.

– غياب الجهات الرسمية التي يمكن التواصل معها بشأن تحليلات السوق العقاري وما يتعلق به.

– يتسم السوق في طبيعته بالتنوع والتعقيد.

– عدم مرونة العرض بالنسبة للأراضي مما يسبب الاحتكار في السوق.

– هناك أبعاد وطنية وإقليمية ومحلية، تؤثر في نطاق تعاملات السوق العقاري بحسب الموقع الجغرافي، ونوع العقارات، والجودة، وقيمة وحجم الاستثمارات.

– تتسم معلومات السوق بالقصور لعدم ارتباطه بسوق مركزية تحدد الأسعار بالقوائم والسجلات والصفقات العقارية مما يجعل استخراجها صعبا.

ونأتي إلى سؤال ماهي الاختلافات والتباين في قيمة العقارات؟

هناك العديد من العوامل التي تؤدي إلى اختاف وفروقات في قيمة العقارات مثل:

– الموقع والمنطقة المحيطة.

– القرب من الخدمات العامة.

– سهولة الوصول.

– المساحة.

– المظهر العام وانتظام الأبعاد

– تضاريس الموقع.

– الإطلالة.

– العوامل والمخاطر الطبيعية والبيئية.

وماهي العوامل المؤثرة على عرض و طلب العقار؟

توجد عوامل مؤثرة على عرض العقار مثل:

1- ثبات المعروض من الأرض الندرة:

إذا زاد الطلب على العقار بصورة مفاجئة تزيد الأسعار بشكل حاد على المدى القصير

2- توفير التمويل:

يعتمد عرض العقارات على توفر التمويل، وتعد تكلفة التمويل العقاري مهمة في تحديد العائد المطلوب من الاستثمار العقاري.

3- التشريعات العقارية:

ففي حالة فرض قيود وتشريعات مجحفة من جهات التنظيم والتخطيط على مشروعات التطوير العقاري التجارية قد يؤدي إلى نفور المستثمرين.

4- تكلفة البناء:
يؤدي انخفاض تكلفة البناء إلى بناء منازل وعقارات جديدة تجعل سوق العقارات السكنية يتكيف مع زيادة الطلب.

وتوجد عوامل مؤثرةعلى طلب العقار مثل: ( شركة تقييم )

1-العوامل الاجتماعية: وهي عوامل تخص المجتمع وطبيعة السكان والتوزيع العمري ونسبة المتزوجين منهم والثقافة السكانية والنمو وتزيد  طردياً مع طلب العقار.

2-العوامل الاقتصادية: وهي عوامل تخص دخل الأفراد وحالة الاقتصاد والاتجاهات المحلية والإقليمية له وتكاليف التمويل العقاري التي تؤثر على جانب الطلب.

3-العوامل المكانية والبيئية: وهي عوامل تخص موقع العقار والمساحة والمظهر، والبيئة المناخية، والتطوير العقاري، ويؤثر على طلب العقار بالزيادة والنقصان.

4-العوامل الحكومية: وهي عوامل تخص القرارات والأنظمة والقوانين والحوافز الحكومية في المجال العقاري كالرقابة على تخطيط وتطوير العقارات.

شركة تقييم قيم الان