تقييم الأصول مفهوم القيمة السوقية وأنواع القيم ومبادئ التقييم

مفهوم القيمة السوقية وعناصرها في تقييم الأصول:

1- تعريف القيمة السوقية:

هو المبلغ المقدر الذي ينبغي على أساسه مبادلة أصل في تاريخ التقييم بين مشتري راغب وبائع راغب في إطار معاملة على أساس

محايد بعد تسويق مناسب حيث يتصرف كل طرف من الأطراف على أساس من المعرفة والحكمة دون قسر أو إجبار.

نحن في مكتب خبراء الأصول نقوم بتقييم العقارات على أساس هذه القيم

2- عناصر القيمة السوقية:

-المبلغ المقدر: السعر المحتمل تحققه مقابل العقار في معاملة سوقية على أساس محايد.

-ينبغي على أساسه مبادلة العقار: أن قيمة العقار عبارة عن مبلغ تقديري وليس مبلغ مقرر مسبقاً أو سعر بيع فعلي.

-في تاريخ تقييم الأصول : أن تكون القيمة محددة بزمن معين في تاريخ معلوم؛ وذلك لأن الأسواق وظروفها تتغير مع الوقت.

-مشتري راغب: أي ليس حريصاً أو مجبراً على أن يشتري بأي سعر، فهو يشتري وفقًا لواقع السوق الحالي .

-بائع راغب: أي لديه الرغبة في البيع ولكن ليس حريصاً أو مجبراً عليه، ولا يتعامل بسعر لا يعد معقولًا في السوق الحالي.

-معاملة على أساس محايد: أن تكون المعاملة بين الأطراف باستقلالية ولا توجد علاقة معينة  تؤثر على القيمة السوقية كالمعاملة بين شركة أم وشركاتها التابعة.

-بعد تسويق مناسب: أن يتم عرض العقار وطرحه في السوق بأفضل طريقة ممكنة ليتم بيعه بأفضل سعر معقول يمكن الحصول عليه خال مدة كافية.

-يتصرف كل طرف على أساس من المعرفة والحكمة: أن كلًا من البائع والمشتري على معرفة وعلم بطبيعة الأصل

وخصائصه واستخداماته الفعلية والممكنة وحالة السوق في تاريخ التقييم.

-دون قسر أو إجبار: أن كل طرف لديه دافع ورغبة لإتمام المعاملة، ولكنه غير مجبر أو ملزم على إتمامها.

3- عوامل تؤخذ بعين الاعتبار عند تقدير القيمة السوقية:

-فترات عدم التوازن والتغيرات السريعة في السوق سواء كانت المستمرة لمدة طويلة أو القصيرة المدى والتي تؤدي لعدم انتظام بيانات السوق.

-الإجبارات المالية والصفقات القسرية التي قد لا تعكس أوضاع السوق وظروفه .

-فترات التحول في السوق والتي تتسم بارتفاع وانخفاض الأسعار بوتيرة متسارعة.

أنواع القيم العقارية:

هناك العديد من أنواع تقييم الأصول وهي بخلاف القيمة السوقية التي سبق إيرادها، وأهمها ما يلي:

1- القيمة الدفترية:

قيمة العقار المسجلة في دفاتر الشركة أو قائمة المركز المالي.

2- القيمة الإيجارية:

القيمة المتفق عليها في العقد، والتي يلتزم المستأجر بدفعها إلى المؤجر مقابل الحق في استخدام العقار المؤجر.

3- قيمة الرهن العقاري:

القيمة التي يقدرها المقيم مقابل العقار المرهون وتتسم بالحيطة والحذر تجاه تسويق العقار مستقبلًا.

4- القيمة التكاملية:

قيمة إضافية تنشأ عن دمج حقين عقاريين أو أكثر، وتمثل حالة محددة من القيمة الخاصة.

5- القيمة المنصفة:

السعر المقدر لنقل ملكية أحد الأصول أو الالتزامات بين أطراف محددة وراغبة وعلى معرفة بحيث تظهر مصالح الأطراف المعنية.

6- قيمة التصفية أو البيع القسري:

القيمة التي يمكن تحصيلها على نحو معقول من بيع عقار في إطار زمني محدود.

7- القيمة الضريبية:

القيمة التي تستند إلى التعريفات الواردة في القوانين المعمول بها والمتعلقة بالربط الضريبي للعقار.

8- القيمة الاستخدامية:

القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية المتوقع تحقيقها من الاستخدام المستمر للأصل وتصريفه إلى نهاية عمره الإنتاجي.

9- القيمة التأمينية:

قيمة العقار في عقد أو وثيقة التأمين. وتعتبر غالبًا قيمة الاستبدال أو إعادة الإنتاج بعد طرح الإهلاك والعناصر الخارجة عن نطاق التأمين .

10- القيمة الاستثمارية:

قيمة العقار من وجهة نظر مستثمر محدد بالاعتماد على مجموعة أهداف ومعايير خاصة بالمستثمر. قد تكون القيمة الاستثمارية أعلى أو أقل من القيمة السوقية.

مبادئ تقييم الأصول:

تعتبر بعض مبادئ التقييم إعادة صياغة لبعض المبادئ الاقتصادية المعروفة والبعض الآخر توثق كمبادئ خاصة بالاستثمارات العقارية فقط وأهمها:

– مبدأ العرض والطلب: يقصد به العلاقة التفاعلية بين العرض والطلب على العقارات وكيفية تأثيرها على القيمة.

 – مبدأ الاستبدال: يقوم هذا المبدأ على أن لكل من البائع والمشتري العديد من الخيارات المتاحة مثل نظرية تكلفة الفرصة البديلة وهي أن المشتري

لن يدفع مقابل عقار أكثر من تكلفة عقار بديل له يحقق منافع مساوية.

– مبدأ تعظيم الأرباح والاستخدام الأعلى والأمثل: يعتمد هذا المبدأ على أن الاستخدام الأعلى والأفضل للعقار هو الذي يحقق للمالك أعلى منفعة اقتصادية

على المدى الطويل في ظل الظروف التنافسية المفتوحة على نحو معقول.

-مبدأ المساهمة: يقوم هذا المبدأ على أن كل جزء من مكونات العقار يساهم في تحديد قيمته السوقية بغض النظر عن تكلفته المادية.

– مبدأ التكافؤ: يساعد هذا المبدأ على تحقيق أقصى قيمة ممكنة من استخدام الأرض بالتكافؤ مع عقارات المنطقة المحيطة.

– مبدأ التغيير: تتسم الأسواق العقارية بالديناميكية وهذا ما يجعل قيمة العقارات في تغير مستمر وعلى أساسها يقوم هذا المبدأ.

– مبدأ حزمة الحقوق: يقر هذا المبدأ بجواز تقسيم الأملاك تقسيمًا فرعيًا إلى العديد من الحقوق العقارية والتي قد تخضع لضوابط تنظيمية تؤثر على قيمتها السوقية .

– مبدأ التوقع: يعني أن سعر العقار الحالي عبارة عن توقع لمنافعه المستقبلية. ويُعد هذا المبدأ أساس تقييم الأصول المدرة للدخل والتي تتطلب

توقع على مدى سنوات الاستثمار.

– مبدأ المنافسة: تتجه القوى التنافسية نحو تقليل الأرباح المتضخمة بصور غير معتادة مع مرور الوقت. و يقوم المُقيّمون بعمل التسويات

الخاصة بالأرباح والقيم المؤقتة غير المعتادة، مع دعم أعمال التسويات بأدلة وشواهد ملموسة من اتجاهات وبيانات السوق.