التقييم العقاري

1- تعريف التقييم العقاري:-

التقييم العقاري هو تقدير قيمة الأملاك العقارية محل الاعتبار و إبداء المشورة فيما يتعلق بتقييم الممتلكات حسب القيمة المتداولة في السوق في فترة معينة، وهي القيمة الأكثر اعتمادا في البيع والشراء في أوساط الخبراء.

2-أهمية التقييم العقاري:-

التقييم العقاري من أهم نقاط العملية العقارية التي تعتبر خطيرة للغاية لأن ممارسة التقييم من جهات غير متخصصة تلحق الضرر بأطراف كثيرة في العملية العقارية وتلحق الظلم بعدة أطراف مما يضعف من السوق العقاري،

وذلك نتيجة إعطاء السلعة العقارية أثمانا مغايرة لثمنها الحقيقي وبروز العشوائيات في تحديد القيمة.

3- طرق الاستفادة من التقييم العقاري:-

– تحديد السعر الذي يطلبه البائع .
– مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء.
– تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركه.
– تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة.
– تحديد أملاك يتم تبادلها عند اندماج أو تصفية أو إفلاس شركات.
– تحديد قيمة تمويل قرض عقاري و التي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار.
– تحديد إيجار للأملاك كنسبة من قيمتها.
– تحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك.
– تحديد تكلفة عيوب إنشاء كجزء من عملية تقاضى.
– تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق أو عواصف أو زلازل.
– تقييم الأملاك بغرض حسب الضرائب.
– تحديد الضرائب على هدايا الأملاك.
– تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك.
– تقييم الأملاك عند حالات الطلاق و قسمة الأملاك بين الزوجين .
– تقييم الأملاك في أثناء القضايا بين الأطراف المتعددة.
– تحديد قيمة أعمال توسعات مستقبلية.
– تحديد أنسب قيمة لاستخدام أملاك خالية.
– تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل.
– تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي لأملاك هو أفضل استخدام لها أم لا.

4- معايير ومرجعيات التقييم العقاري:-

– معايير التثمين المحلية والعالمية ( IVS )
– المعايير الموحدة لممارسة مهنة التقييم ( USPAP )
– دستور وأخلاقيات المهنة ( Code of Ethics )

5- الشروط الواجب توافرها في المقيم العقاري:-

– السلوك الأخلاقي
– الإلمام بأساسيات العلوم الهندسية إضافة إلى بعض العلوم المحاسبية و علوم الإدارة المالية.
ـ مستوى تعليمي عال.
ـ معرفة جيدة بالتشريعات والقوانين ذات العلاقة بالسوق العقاري.
– لدية خبره مناسبة لتقييم العقارات التي يمكن له الحكم على تأثير قوى المجتمع المختلفة.
– الحياد الشخصي تجاه الأملاك التي يقيمها.

6- أسس تحديد قيمة العقارات:-

– أن يكون العقار في حوزة مالك مسئول وتحت إدارة كفء.
– أن يكون تقدير القيمة معمولا به فقط في تاريخ سريان مفعوله.
– أنه يتم تثمين العقار بالنسبة لأفضل استخدام له.
– ألا تقع على الخبير المثمن أي مسؤولية عن تأثير المسائل القانونية على القيمة إلا فيما يختص بالشروط المكتوبة أو أي أمور أخرى يحددها العميل.
– أن نفترض أن حق الملكية قابل للبيع وأن يكون التوصيف القانوني صحيحا.
– أن نفترض أن القياسات المذكورة في المسح أو الخرائط صحيحة وأن نفترض أيضا الا يكون هناك أي حدود متداخلة مع أرض الغير واعتداء على حقوق الغير.
– أن تستخدم الرسومات والخرائط فقط للمساعدة على تكوين تصور للعقار وليس لأي غرض آخر.

– ألا يكون هناك عيوب خفية أو مواصفات مغايرة بالنسبة للتربة يفترض أن تكون توصيلات المياه والصرف الصحي والكهرباء سليمة وأجهزة التكييف والمصاعد وغيرها من الأجهزة الميكانيكية قابلة للتشغيل.
– يكون التثمين لصالح العميل فقط ولا يجوز اطلاع الآخرين على محتويات تقرير التثمين.

7- تقارير التقييم العقاري:-

يجب صياغة تقرير التثمين وفقاً لنوع التقرير مع مراعاة متطلبات و اشتراطات العميل. ويجب أن يحتوي التقرير أو الشهادة على الحد الأدنى من المعلومات التي تشير الى المثمن و العميل, والغرض من التثمين, و وصف الأصل موضع التثمين, والعمل الذي تم أداؤه وأية افتراضات او ظروف مقيدة, بالإضافة إلى بيان الإلتزام بالمعايير.

8- التقييم من نظرة شرعية :-

1- التقييم العقاري في الاصطلاح : “هو تقدير بدل نقدي عن كل عين أو منفعة لها أصل وقرار ثابت كالأرض والدور ونحوها يعادلها في حال المعاوضة به عنها حقيقة أو افتراضا”.

2- الفرق بين التثمين والتقييم هو الفرق بين الثمن والقيمة، فالثمن هو العوض في عقد البيع خاصة، ويكون تحديده عائدا إلى اتفاق البائع والمشتري سواء كان قليلا أو كثيرا،

وأما القيمة فتكون عوضا في البيع وغيره وهي ما يوافق مقدار مالية الشيء ويعادله في الواقع بحسب تقييم المقومين، وعلى هذا فإن التثمين يختص بالمعاوضات

ولا يدخل في التعويضات بخلاف التقييم، ولكن جرى استعمال بعض الفقهاء للثمن بمعنى القيمة، وبناء على هذا فلا يكون هناك اختلاف في المعنى بين التثمين والتقييم،

واستعمال التثمين بمعنى التقييم في الوقت الحاضر هو الشائع والمقصود لدى من يعنى بالتثمين من اللجان والهيئات المختصة.

3- التقييم العقاري يدخل في كل حالة تقتضي تقدير عوض عادل لأعيان العقارات ومنافعها، ومن أشهر ما ذكره الفقهاء في المجالات التي يدخلها التقييم العقاري

تقييم العقار لإخراج زكاة العروض، وتقييم العقار لضمانه في حال الإتلاف، وتقييم العقار لإفراز بعض الحقوق عن بعض، وتقييم العقار لنزع الملكية،

وجدت في الوقت الحاضر مجالات أخرى كتقييم العقار وعوائده الاستثمارية عند إرادة رهنها بغرض تمويل المشروعات أو المشاركة فيها.

4- يتطلب التقييم العقاري ليحقق أثره على الوجه المطلوب: وجود مقيم يتصف بالشروط المعتبرة، ووجود العقار الذي يقع عليه التقييم، ووجود مقيم له يستفيد من عملية التقييم، ومراعاة الأخذ بقواعد التقييم وإجراءاته.

5- نصب المقييم يتم إما من قبل الحاكم وإما من قبل غيره ممن له علاقة بالأمر كالمتنازعين، وقد يتولى الشخص تقيم ملكه بنفسه

كما في تقييم عروض تجارته لإخراج زكاتها . وفي العصر الحاضر اتسعت مجالات التقييم العقاري فأصبح الآن مهنة لها أصولها وقواعدها، وتقام لها الدورات المتخصصة. خبراء الأصول

6- يمكن أن يكون التقييم العقاري وسيلة إثبات علمية يقوم بها المقيم بناء على طلب القاضي، ويكون المقييم بهذا من أهل الخبرة الذين يستعين بهم القاضي،

ويستحق المقييم أخذ الأجرة على الصحيح، ويعد المثمن في هذه الحال كالشاهد على الصحيح، فيكون التقييم من قبيل الشهادة.

7- للمقيم شروط لابد من توافرها عند القيام بعمل التقييم وهي: ألا يقل عدد المقيمين عن اثنين،

والتكليف (البلوغ والعقل)، والعدالة، والإسلام، والخبرة،

وانتفاء التهمة والغرض، ومشاهدة العين المراد تثمينها -عند إمكان الرؤية- والإحاطة بجميع صفاتها.  خبراء الأصول

تسعد شركة خبراء الأصول للاستشارات المهنية بتقديم خدماتها في تقييم جميع أنواع الأصول، حيث سنقوم بتزويدكم بتقرير تقييم معتمد،

لمزيد من التفاصيل حول التقييم نسعد بتواصلكم على الرقم :0555550431 أو للطلب خدمة التقييم بطريقة أسهل هنا