أساليب وطرق التقييم العقاري

أساليب وطرق التقييم العقاري يعتمد التقييم الدقيق على الجمع المنهجي للبيانات. يتم جمع وتحليل البيانات المحددة، التي تغطي التفاصيل المتعلقة بممتلكات معينة، والبيانات العامة المتعلقة بالمنطقة والمدينة والحي الذي يقع فيه العقار للوصول إلى قيمة، تستخدم التقييمات ثلاثة أساليب أساسية لتحديد قيمة العقار.

ماهي أساليب وطرق التقييم العقاري؟

الطريقة الأولى: أسلوب السوق
الطريقة الثانية: أسلوب التكلفة
الطريقة الثالثة: أسلوب الدخل

الطريقة الأولى: أسلوب السوق:-

يستخدم أسلوب السوق بشكل شائع في تقييم العقارات، وهو تقدير للقيمة المستمدة من خلال مقارنة عقار بخصائص تم بيعها مؤخرًا بخصائص مشابهة تتوفر عنها معلومات سعرية. تتم الإشارة إلى هذه الخصائص المماثلة على أنها قابلة للمقارنة، ومن أجل توفير مقارنة صالحة، يجب على كل منها:

-كونه مشابهًا لخاصية العقار قدر الإمكان.
-تم بيعها خلال العام في سوق مفتوح وتنافسي.
-تم بيعها في ظل ظروف السوق.

يجب استخدام ثلاثة أو أربعة عناصر قابلة للمقارنة على الأقل في عملية التقييم. أهم العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار العناصر القابلة للمقارنة هي الحجم، والميزات القابلة للمقارنة وربما – الأهم من ذلك كله – الموقع، والذي يمكن أن يكون له تأثير هائل على القيمة السوقية للعقار.

ماهي عناصر المقارنة في عملية التقييم؟

صفات المقارنة نظراً لعدم وجود موقعين متشابهين تمامًا، سيتم إجراء تعديلات على أسعار مبيعات العقارات المماثلة لمراعاة الميزات المختلفة، والعوامل الأخرى التي قد تؤثر على القيمة، بما في ذلك:

عمر وحالة المباني

-تاريخ البيع، إذا حدثت تغيرات اقتصادية بين تاريخ بيع سعر مشابه وتاريخ التقييم.

-شروط البيع وأحكامه، مثل ما إذا كان بائع العقار تحت الضغط أو بيع عقار في المزاد بسبب الورثة (بسعر مخفض)

-الموقع، نظرًا لأن الخصائص المشابهة قد تختلف في السعر من حي إلى آخر.

-الميزات المادية، بما في ذلك مساحة الأرض، ونوع وجودة البناء، وعدد ونوع الغرف، إلخ.

الطريقة الثانية: أسلوب التكلفة:-

يمكن استخدام أسلوب التكلفة لتقدير قيمة العقارات التي تم تحسينها من قبل مبنى واحد أو أكثر. تتضمن هذه الطريقة تقديرات منفصلة لقيمة المبنى والأرض، مع مراعاة الاستهلاك.

يتم إضافة التقديرات معًا لحساب قيمة الخاصية المحسنة بالكامل. يفترض أسلوب التكلفة الافتراض بأن المشتري المعقول لن يدفع أكثر مقابل عقار محسن حالي أكثر

من السعر لشراء عقار مماثل وإنشاء مبنى مشابه. هذا أسلوب مفيد عندما تكون الممتلكات التي يتم تقييمها من النوع الذي لا يتم بيعه بشكل متكرر ولا يولد دخلاً.

تشمل الأمثلة المدارس والمستشفيات والمباني الحكومية.

يمكن تقدير تكاليف البناء بعدة طرق، بما في ذلك طريقة سعر المتر حيث يتم ضرب سعر المتر في المساحة التي تم بناؤها حديثًا مع احتساب عدد الطوابق للعقار،

حيث يتم تقدير التكاليف على أساس تكلفة البناء لكل وحدة قياس لمكونات البناء الفردية، بما في ذلك العمالة والمواد، وطريقة مسح الكمية، التي تقدر كميات المواد الخام

التي ستلزم لاستبدال مبنى العقار، إلى جانب السعر الحالي للمواد وتكاليف التركيب المرتبطة بها.

ما هو الاستهلاك؟
الاستهلاك: لأغراض التقييم، يشير الاستهلاك إلى أي حالة تؤثر سلبًا على قيمة التحسين في الممتلكات العقارية، وتأخذ في الاعتبار:

-التدهور المادي:، بما في ذلك التدهور القابل للعلاج، مثل البوية واستبدال السقف، والتدهور المستعصي، مثل: المشاكل الهيكلية.

-تقادم وظيفي:، والذي يشير إلى الميزات المادية أو التصميمية التي لم يعد مرغوبًا فيها من قبل مالكي العقارات، مثل: الأجهزة القديمة، أو التجهيزات ذات المظهر القديم،

أو المنازل ذات أربع غرف نوم، ولكن حمام واحد فقط.

-قم بتقدير قيمة الأرض كما لو كانت شاغرة. ومتاحة لاستخدامها بأعلى وأفضل استخدام لها، وذلك باستخدام أسلوب السوق حيث لا يمكن استهلاك الأرض.

-تقدير التكلفة الحالية لإنشاء المبنى، وتحسين الموقع.

-تقدير مقدار استهلاك التحسينات الناتجة عن التدهور أو التقادم الوظيفي أو التقادم الاقتصادي.

-خصم الاستهلاك من تكاليف البناء المقدرة.

-أضف القيمة المقدرة للأرض إلى التكلفة المستهلكة للمباني، وتحسينات الموقع لتحديد إجمالي قيمة العقار.

الطريقة الثالثة: أسلوب الدخل:-

غالبًا ما يُطلق عليها ببساطة أسلوب الدخل، تستند هذه الطريقة على العلاقة بين معدل العائد الذي يتطلبه المستثمر، وصافي الدخل الذي ينتجه العقار.

يتم استخدامه لتقدير قيمة العقارات الذي يوجد لديها دخل مثل: المجمعات السكنية ومباني المكاتب ومراكز التسوق. يمكن أن تكون التقييمات باستخدام أسلوب الدخل

مباشرة إلى حد ما عندما يمكن توقع أن تولد الممتلكات موضوع الدخل في المستقبل، وعندما تكون نفقاتها قابلة للتنبؤ وثابتة.

قيم الان تسعد شركة خبراء الأصول للاستشارات المهنية بتقديم خدماتها في تقييم العقارات، حيث سنقوم بتزويدكم بتقرير تقييم معتمد،

لمزيد من التفاصيل حول التقييم نسعد بتواصلكم على الرقم :0555550431